一、 公共利益

征拆根据行为实施主体的不同分为：商业征拆和政府征拆。商业征拆的发生往往是私人开发商看中了某块地皮，经过与土地所有权人或使用权人协商一致，最终由私人开发商取得土地使用权、被拆迁人获得拆迁补偿款。在这个行为过程中，双方地位是平等的，协商不成老百姓完全可以拒绝签字、搬迁。而政府征拆，必须是基于公共利益才能做出征收决定或张贴预征公告。

对此《国有土地上房屋征收与补偿方案》第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

“公共利益”就是不特定多数人的利益。律师把相关文件拿到手后首先要了解的就是此次征收主体是谁、是否是进行公益性项目建设而征地。在此，需要警惕和辨别的就是拆迁方是否打着“公共利益”的幌子进行私利行为。

二 、法定主体

1.征地批复机关。上报的征地材料批准机关只能是国务院或省、自治区、直辖市人民政府。

2.制定拆迁补偿方案的主体。做出拆迁补偿方案的主体应为县级以上人民政府。

3.签订拆迁补偿协议的主体。拆迁补偿协议的甲方主体必须是县级以上人民政府，在实际操作中，负责具体拆迁补偿事宜的往往是ＸＸ拆迁办公室、拆迁指挥部等，其也必须是由县级以上人民政府设立或有其书面授权文件的，像村委会、街道办事处、村干部等等是没有签约资格的。拆迁补偿协议乙方主体确定的基本原则是：“一址一户，以屋定户，户主即屋主”，由屋主即房屋产权人签字，若产权人丧失民事行为能力则由其法定代理人签字、暂时不在家里不能签字，则可以由经过其明确授权的主体代签。

4.房屋强拆主体。随着行政强拆已经被逐渐废除，剩下的合法强拆只有法院主导的司法强拆，所以当事人收到的强拆裁定书一般都是由法院根据相关行政机关的申请做出的。

“法定主体”就是法律明文规定的各个行政行为实施的主体。如果一个行为或文件做出的主体都是不适格的，那么该行为的合法性和合理性就会存在问题，甚至是无效的。

三 、法定程序实施

拆迁方为了短时间内完成工作，达到拆迁指标，往往会故意简化法定拆迁流程，怎么简单怎么来，这样最终受害的还是被拆迁老百姓，那么合法的征拆程序到底该怎样呢？

1.农村房屋拆迁的法定程序：详见京平早期文章2016年7月28日《农村房屋征收的法定程序有哪些？》。

2.城市房屋征收的法定程序：详见京平早期文章2016年8月31日《国有土地房屋征收，被征收人必须知道的法定程序》。

3.违法建筑拆迁的法定程序：即使经过法定程序认定确实构成违法建筑，也不是村干部一声令下说拆掉就能拆掉的，也必须经过法定程序：向当事人做出限期拆除通知书——当事人履行期限内不履行——书面催告——行政机关强制拆除房屋。

“法定程序”就是法律明文规定的拆迁流程。俗话说：路要一步步走、饭要一口口吃，同样征拆程序也要一步步走，少了哪一步都是违法的！

四 、法定补偿标准

无论是谁主导的拆迁、无论是在什么性质的土地上建的或买的房子均属于产权人的合法私有财产，都要给予合法、合理的拆迁补偿。

1.城市房屋补偿标准：应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋周边相同地段、类似房地产的市场价格。

2.农村自建房屋及其宅基地补偿标准由省级人民政府制定，按照区位分为几类地，确定相应的补偿标准，但是一个最低的补偿底线是房屋的重建成本价和宅基地地价。

3.常以“棚户区改造”名义进行的城中村拆迁补偿标准：注意是参考周边类似房产的市场价，即介于农村房屋补偿之上、城市房屋补偿之下的中间价位，最后能争取多少还取决于中间环节的谈判效果。

“法定标准”就是法律明文规定的补偿标准。在京平律师接手的案件中，拆迁方按照法定补偿标准补偿的少之又少，大多数补偿都是偏低，所以最后能补偿多少、能提高多少补偿，都是律师谈判谈来的。

综上，一个完全合法的征拆行为可以归纳为：县级以上人民政府基于公共利益的目的，依据法定程序进行土地征收或房屋拆迁并按法定补偿标准予以合理补偿的行政行为。